Wir brauchen eine gerechte Grundsteuer – Welches Modell kann das leisten?

Am 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht das Verfahren zur Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber hat nun bis Ende 2019 Zeit, ein neues Verfahren auszuarbeiten. Die Neuregelung muss dann bis spätestens 2025 greifen. Auch wenn wir noch ganz am Anfang der Debatte stehen, möchte ich hier einen kurzen Überblick geben.

Hintergrund:

Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer auf das Eigentum an Grundstücken. Da sie in Nebenkosten umgelegt werden darf, betrifft sie allerdings nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter. Das Aufkommen aus der Grundsteuer wird den Kommunen zugewiesen und ist mit etwa 14 Milliarden Euro neben der Gewerbesteuer deren wichtigste Einnahmequelle.

Bisher wurde die Grundsteuer auf Basis von sogenannten Einheitswerten berechnet, die durch Anwendung einer Steuermesszahl in einen Grundsteuermessbetrag umgerechnet werden. Die Einheitswerte stammen in Westdeutschland aus dem Jahr 1964 und spiegeln die damals ermittelten Grundstückswerte wieder. Eigentlich war laut Gesetz eine Neubewertung alle sechs Jahre vorgesehen, zu der es aufgrund des enormen Aufwands nie kam. Stattdessen haben die Kommunen den Hebesatz, den sie auf den Grundsteuermessbetrag anwenden dürfen, immer weiter angehoben. Im Durchschnitt liegt dieser inzwischen bei 464 %, mit einer weiten Spanne von 80 bis zu 910 %.

Das Bundesverfassungsgericht hat nun geurteilt: „Das Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt von 1964 führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt.“

Derzeit werden vor allem drei Modelle für eine Grundsteuerreform diskutiert:

Modell 1: Das Flächenmodell

Bei diesem Modell würde die Steuer nur nach der Fläche von Grundstück und Gebäude erhoben, unabhängig vom Wert. Denkbar wäre ein Pauschalmodell, bei dem ein Quadratmeter Grundstück mit z.B. zwei Cent und ein Quadratmeter Wohnung mit 30 Cent belegt wird.

Wertsteigerungen werden in diesem Modell nicht einbezogen, weswegen Eigentümer und Mieter in Regionen mit besonders hohen Wertsteigerungen geschont würden. Gleichzeitig werden aber Kommunen auch nicht an Bodenwertsteigerungen beteiligt. Schlechte Lagen werden genauso besteuert wie gute. Fraglich ist, ob dieses Modell überhaupt verfassungsgemäß wäre.

Unterstützer: u.a. Bayern und Hamburg. Verbände wie Haus & Grund.

Modell 2: Die Bodenwertsteuer

Die Grundsteuer würde bei diesem Model nur auf Basis der Bodenwerte erhoben, die bereits jetzt alle zwei Jahre von Gutachterausschüssen berechnet werden und die aktuelle Marktlage wiederspiegeln. Ziel ist die Besteuerung des knappen Guts Boden, während Investitionen in den Wohnungsbau nicht zu Steuererhöhungen führen sollen.

Mehrfamilienhäuser würden entlastet, was Wohnraumknappheit und Zersiedelung entgegenwirken soll, während die relative Belastung von Brachflächen steigen würde. Dies wirkt als Anreiz, um Wohnhäuser zu errichten und Flächen effizient zu nutzen. Es würde aber auch eine höhere Belastung für Mieter in bereits teuren Lagen und Ballungszentren bedeuten. Bewohner von Luxusimmobilien würden genauso belastet wie die von benachbarten Schrottimmobilien. Es ist zudem fraglich, ob die relativ höhere Steuer auf Brachflächen tatsächlich Anreiz genug ist, um den Bau eines Mehrfamilienhauses im Wert von vielen Hunderttausend Euro anzustoßen. Und schließlich stellen Kritiker auch hier die Frage der Verfassungsmäßigkeit.

Unterstützer: Verbände und Institutionen wie der Deutsche Mieterbund und der BUND.

Modell 3: Das Kostenwert-Modell/ „Bundesratsinitiative“

Ziel dieses Modells ist ein pauschalisierter Verkehrswert aus der Summe des Bodenwertes und eines Gebäudewertes. Während der Bodenwert wie bei Modell 2 relativ schnell ermittelt würde, beruht der Gebäudewert auf der Bruttogrundfläche der Häuser und pauschalisierten Herstellungskosten differenziert nach Altersgruppen und 19 Gebäudearten. Die Steuer richtet sich also nicht nach dem Marktwert, sondern nach dem Kostenwert, das heißt, den Kosten für das Grundstück und die Bebauung. Wegen Altersminderung können je nach Baujahr bis zu 70 Prozent des Wertes abgezogen werden.

Dieses Modell kommt einer realistischen Bewertung der Grundstücke und ihres Wertes am nächsten. Kritiker bemängeln allerdings die ungleich höhere Besteuerung von Neubauten, die sinnvolle Investitionen bestrafen würde. Ohne Reduzierung des Hebesatzes wäre zudem eine massive Grundsteuererhöhung vorprogrammiert. Fraglich ist, ob eine Neuberechnung der 35 Millionen Grundstücke in der vorgesehenen knappen Zeit möglich ist. Und auch hier fragen Kritiker aufgrund der Orientierung an pauschal ermittelten Baukosten nach der Verfassungsmäßigkeit.

Unterstützer: Abstimmung im Bundesrat 14:2 gegen die Stimmen von Bayern und Hamburg. Deutscher Städtetag.

Mein persönliches Fazit:

Für mich sind zwei Aspekte wichtig. Erstens: Die Grundsteuer muss als wichtige Einnahmequelle der Kommunen erhalten bleiben. Wir dürfen auf keinen Fall riskieren, dass diese Einnahmequelle wegbricht. Wir müssen uns daher auf ein aufkommensneutrales Modell einigen.

Zweitens: Der Wert des Besteuerungsgegenstandes muss in die Berechnung mit einbezogen werden. Ein rein flächenbasiertes Modell lehne ich daher ab. Das Kostenwertmodell ist das Modell, das am besten die Wertentwicklung wiedergibt. Es ist zu klären, ob die Neubewertung von Grundstück und Bebauung in der vorgegebenen Zeit umzusetzen ist.

Eines muss aber klargestellt werden: Der Bund schafft die neue Bemessungsgrundlage, über die Hebesätze und damit über höhere oder niedrigere Einnahmen bestimmen weiterhin die Kommunen.